Wohnriester – Mit der Riester Rente ins Eigenheim

Wohnriester ist zunächst mal nur die umgangssprachliche Bezeichnung für die gesetzlichen Regelungen rund um die Verwendung der Riester Förderung für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum.

Es gibt keinen speziellen „Wohnriester“, den man „abschließen“ könnte. Die gesetzlichen Regelungen (das meint insbesondere den §92a EStG) finden grundsätzlich auf alle Riester Varianten und Produkte Anwendung.

Wohnriester – und das meint im Wesentlichen besagten §92a EStG, bietet grundsätzlich 2 Möglichkeiten im Zuge des Erwerbs (oder Bau von) selbstgenutztem Wohneigentum:

  • Entnahme von Guthaben aus einem bestehenden Vertrag
  • Geförderte Darlehenstilgung

Entnahme von Guthaben aus einem bestehenden Riester Vertrag

Eine Entnahme von gefördertem Riester Guthaben ist vor Rentenbeginn grundsätzlich mit jedem bestehenden Riester Vertrag möglich. Die Regeln sind denkbar simpel. Es müssen mindestens 3.000 € Guthaben im bestehenden Vertrag vorhanden sein, oder bei nur teilweiser Entnahme von Guthaben mind. 3000 € im Vertrag verbleiben.

Geförderte Darlehenstilgung für Kauf oder Bau von Wohneigentum

Theoretisch kann ebenfalls ein Darlehen für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum im Rahmen der maximal förderbaren Höchstbeiträge (2.100 € p.a. gem. §10a EStG) gefördert getilgt werden. Allerdings ist das nur mit 2 Riester Varianten möglich: Riester Bausparvertrag und Riester Darlehen

Diese Variante von Wohnriester ist zum aktuellen Zeitpunkt und in der Praxis aber regelmäßig aus gleich 3 Gründen schwachsinnig.

  1. Die Förderkonstellation (gerade auch die von Familien) passt in den seltensten Fällen dafür
  2. Die Konditionen der so beworbenen Wohnriesterprodukte sind aktuell überwiegend nicht attraktiv, gilt insbesondere auch für Riester Bausparverträge
  3. In anbetracht der aktuellen Niedrigszinsphase ist die 2 % Verzinsung per Wohnförderkonto nicht mehr zeitgerecht

Gerade junge Menschen mit gutem Einkommen haben meist ein simples praktisches Problem. Trotz gutem Einkommen fehlte häufig einfach die Zeit, um ausreichend Eigenkapital anzusparen.

Dieses Szenario ist aktuell das einzige Szenario, in welchem der Abschluss eines Riester Bausparvertrags sinnvoll erscheint. Riester Bauspardarlehen (bis 30.000 € idR) sind nachrangig oder tauchen gar nicht erst im Grundbuch auf. Aus Sicht der Bank, welche die eigentliche Immobilienfinanzierung stemmt, ist das Eigenkapital.

Die Konditionen einer Immobilienfinanzierung richten sich wiederum nach Bonität und Beleihungswert. Letzterer gibt das Verhältnis aus tatsächlichem Wert der Immobilie gegenüber dem zu finanzierenden Anteil der gesamten tatsächlichen Anschaffungskosten an.

Kurzum: Je besser die Bonität und je geringer der Finanzierungsaufwand am Wert der Immobilie, desto eher bekommt man die im Schaufenster der Bank beworbenen Konditionen auch tatsächlich.

Ein Riester Bausparvertrag, geschickt eingesetzt, kann in diesem Sinne hilfreich sein.

Es bedarf keines Riester Darlehens oder Riester Bausparvertrags, um die Tilgung mit Riester Förderung zu beschleunigen. Das kann man auch cleverer anstellen.

Wie bereits einleitend erklärt, der §92a EStG regelt die Modalitäten für die Entnahme von Vertragsguthaben aus Riester Verträgen für selbstgenutztes Wohneigentum. Sobald der Vertragswert 3.000 Euro erreicht hat, kann man das vorhandene Vertragsguthaben vollständig entnehmen.

Sofern die bestehende Finanzierung es hergibt, kann Riester Guthaben also im Rahmen von Sondertilgungen verwendet werden. Damit ergeben sich im Wesentlichen zwei Optionen:

Ich kann einen kostenlosen Riester Banksparplan abschließen, zahle bspw. 2 Jahre jeweils den Höchstbeitrag ein und anschließend entnehme ich das Kapital für eine Sondertilgung. Dann schließe ich den nächsten Riester Banksparplan ab und wiederhole das Manöver. Den Spaß bezeichne ich gern als Kettenentnahme.

Der mögliche Vorteil dieser Kettenentnahmen liegt auf der Hand. Man tilgt schneller und erreicht daher früher den Bereich, in welchem tatsächlich die Schulden reduziert und nicht nur überwiegend die Zinsen des Immobiliendarlehens bedient werden.

Alternativ, insbesondere wenn der Immobilienkauf erst in den nächsten Jahren erfolgen soll, bietet sich eine gute und günstige klassische Riester Rentenversicherung als Nettotarif an. Diese bringt selbst in Niedrigzinszeiten noch etwa 3,5 – 3,8 % Rendite vor Kosten. Theoretisch sogar genügend Spielraum für ein Arbitragegeschäft, denn die aktuellen Konditionen für Immobilienfinanzierungen liegen meist niedriger.

Zur Kettenentnahme taugt letztere Variante zwar nicht, zum sicheren, rentierlichen und durch die Förderung gehebelten Ansparen von Kapital hingegen schon.

Verwendet man die Riester Förderung im Rahmen von Wohnriester, erfolgt wie auch bei allen Riestervarianten eine vollständige nachgelagerte Besteuerung. Im Zuge von Wohnriester geschieht das über das so genannte Wohnförderkonto.

Genaueres zum Wohnförderkonto findet sich im verlinkten Artikel.

Betongold ist beliebt, aber leider nicht sehr flexibel. Muss die (teilweise) mit Wohnriester finanzierte Immobilie bspw. verkauft, oder in Folge eines Umzugs vermietet werden, erlischt die Selbstnutzung. Die Selbstnutzung ist wiederum Voraussetzung für die Wohnriesterförderung, erlischt diese, droht eine förderschädliche Verwendung.

Es gibt aber Alternativen und Ausnahmeregelung. Wird die Immobilie verkauft, kann der geförderte Betrag zum Beispiel gem. §93 Abs. 4 in einen neuen Riestervertrag übertragen werden oder gem. §94 EStG binnen vier Jahren für den Erwerb einer anderen selbstgenutzten Immobilie verwendet werden.

Bei befristetem Entfall der Selbstnutzung, bspw. durch einen Umzug im Rahmen eines Jobwechsels, genügt es gem. §95 EStG völlig, wenn die Selbstnutzung bis spätestens Eintritt des Rentenbeginns wieder gegeben ist.

Problematisch wird es, wenn der Riester Sparer seinen Wohnsitz dauerhaft in ein Land außerhalb des EWRs verlegt und bis Rentenbeginn auch nicht wieder nach Deutschland zurück zieht. In diesem Fall lässt sich eine förderschädliche Verwendung nicht vermeiden.

Weitere Fallstricke lauern im Zuge der nachgelagerten Besteuerung im Rahmen des Wohnförderkontos, darauf gehe ich im verlinkten Artikel kurz ein.