Kaufen statt Mieten - eine kluge Entscheidung?

Viele träumen von den eigenen vier Wänden. Doch gerade in Deutschland ist die Wohneigentumsquote im Vergleich zum westlichen Europa sehr niedrig. Mit den derzeit sehr niedrigen Zinsen und der seit 2008 geltenden Wohn Riester Förderung sind eigentliche ideale Voraussetzungen geschaffen, um sich die Sache mit der eigenen Immobilie noch einmal genau durch den Kopf gehen zu lassen.

Kaufen oder Mieten ist jedoch zugleich ein sehr kontrovers diskutiertes Thema. Kritiker verweisen auf die Illusionen von hohen Renditen und machen beispielsweise auf teilweise erhebliche Unterhaltskosten aufmerksam.

Für die Immobilienbranche und die Baufinanzierer gibt es hingegen kaum eine bessere Investition als eigene Backsteine. Diese seien bestens gegen eine Inflation geschützt und man solle die Miete lieber in die eigene Tasche als in die des Vermieters sparen - so wird unter anderem argumentiert.

Ein interessantes Buch zum Thema hat übrigens Gerd Kommer geschrieben.

Egal ob von einem eigenen Haus im Grünen oder einer Eigentumswohnung geträumt wird, Kommer schreibt übersichtlich und umfassend sowie zum Teil sehr kritisch in seinem Buch "Kaufen oder mieten?". Auch ein Rechentool, ob sich der Kauf einer eigenen Immobilie lohnt, ist auf einer CD Rom beigelegt.

Eine emotionale Entscheidung rational fällen?

Der Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie ist im wesentlichen eine emotionale Entscheidung. Aspekte wie die Verbesserung der eigenen Lebensqualität, das beruhigende Gefühl ein eigenes Heim zu besitzen und viele anderer vergleichbare Emotionen sind häufig die Gründe für die eigenen vier Wände.

Dabei sollte das Thema durchaus rational betrachtet werden. Wie viel Haus kann ich mir eigentlich leisten? - Das ist eine dieser rationalen Fragen. Vor allem sollte man hier nicht unbedingt auf den Rat eines Hausverkäufers oder Bausparkassenberaters hören, ohne sich eigene Gedanken zu machen.

Einen ersten Anhalt kann die Gegenüberstellung der eigenen Kaltmiete und der zu erwartenden Zinskosten für das Darlehen geben. Zahlt man beispielsweise in einer ländlichen Gegend für eine 100m2 Wohnung rund 600 Euro Kaltmiete pro Monat, entspricht dies bei rund 4,8 % Zinsen einer Kreditbelastung von rund 150.000 Euro.

Anders formuliert: Für ein Darlehen von 150.000 Euro zahlen Sie bei 4,8 % effektiven Zinsen rund 7.200 Euro Zinsen im Jahr. Das wiederum ist genau der Betrag, den Sie an Kaltmiete monatlich Ihrem Vermieter überweisen.

Dieser erste Überschlag kann aber bestenfalls eine Orientierung bieten. Zu berücksichtigen ist beispielsweise, dass die Unterhaltskosten bei einem Haus deutlich höher sein werden, als das bei der Mietwohnung der Fall ist.

Zudem sollte auch Instandsetzungsrücklagen gebildet werden können, hier sollte je nach Art der Immobilie mit 10 Euro / m2 aufwärts gerechnet werden.

Wohn Riester und andere Förderprogramme nicht als Basis sehen

So gut wie niemand, der ein eigenes Haus baut, kommt tatsächlich mit dem ursprünglich geplanten Budget zurecht. Bei einem Immobilienkauf kann die Belastung überschaubarer und besser planbar sein.

Dennoch: Ihr Budget sollte niemals zu eng genäht sein. Eine Immobilie, die nur durch staatliche Förderung, bspw. Wohn Riester, finanziert werden kann, ist ein potentielles Objekt für eine Zwangsversteigerung zu einem späteren Zeitpunkt.

Die Teils attraktive steuerliche Förderung durch die Riester Rente sowie sonstige bundesweite, länderspezifische und kommunale Förderprogramm sollten den Weg ins Eigenheim lediglich erleichtern, aber nie die Basis für diese Entscheidung darstellen.

Praktische Überlegungen nicht vernachlässigen

Bei allen traumhaften Phantasien über Grillabende im eigenen Garten sollte nicht vergessen werden, dass man sich mit einer eigenen Immobilie sehr langfristig an einen bestimmten Ort, eine bestimmte Region bindet. Das hat auch direkte Auswirkungen auf die eigenen Chancen am Arbeitsmarkt.

Wer ein eigenes Haus besitzt, dürfte im Falle eines Falles deutlich weniger dazu gewillt sein, seiner Arbeitsstelle notfalls hinterher zuziehen.

Es gibt viele praktische Überlegungen dieser Art. Zum Beispiel sollten auch Alter und Gesundheit eine Rolle spielen. Wie lange ist man wirklich in der Lage das gewünschte 200m2 Haus zu unterhalten, zu reinigen und instandzuhalten?

Immobilien nicht als Kapitalanlage, sondern als Sparplan sehen

Es gibt viele rechnerische Mythen, Werbeaussagen der Branche und Vorurteile gegenüber volkswirtschaftlichen Zusammenhängen wie zum Beispiel der Inflation. Diese sollten rational und kritisch beurteilt und hinterfragt werden.

Eine Immobilie wird sich beispielsweise so gut wie niemals nur durch die ersparte Miete finanzieren. Derartige Angebote - vor allem an jüngere Menschen ohne Eigenkapital - (unter anderem Mietkauf) haben in der Regel einige gravierende Nachteile und Fallstricke.

Ein Vorteil kann sich unter Umständen durchaus ergeben, die ersparte Kaltmiete kann tatsächlich zu einem Teil in die eigene Tasche statt in die des Vermieters fließen. Generelle Pauschalaussagen dazu sind jedoch mit höchster Vorsicht zu genießen, ein genaues, eigenes Nachrechnen ist zu empfehlen.

Auch der Mythos von Immobilien als Kapitalanlage oder Altersvorsorge ist kritisch zu hinterfragen. Klar, Immobilien können auch eine Kapitalanlage sein. Wenn die Immobilie dem Geschmack des Marktes entspricht und vor allem die wichtigsten drei Kriterien - 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage - erfüllt sind, kann einen angemessenen Kaufpreis vorausgesetzt auch die eigene Immobilie eine Kapitalanlage darstellen.

In der Regel ist das allerdings bei Privatpersonen nicht der Fall. Der Immobilienmarkt ist komplex und keinesfalls mit einfachen Vorurteilen und Werbeaussagen von Anbieterseite zu beschreiben.

In die Kategorie Mythos fällt auch das Vorurteil, Immobilien böten den besten Schutz gegen Inflation. Ein solcher Schutz kann nur gewährleistet sein, wenn die Immobilie auch im Rahmen der Inflation ihren eigentlichen Wert erhält. Das klingt einfach, ist aber beispielsweise beim Haus im Grünen - fernab von Jobs und Infrastruktur der Großstädte - keinesfalls tatsächlich immer gewährleistet.

Eine eigene Immobilie sollte daher weniger als Kapitalanlage gesehen werden, viel mehr als Sparplan. Denn Letzteres ist einer der wesentlichen wirklichen Vorteile von Wohneigentum.

Wer ein Haus baut oder eine Eigentumswohnung kauft, ist in der Regel zum Sparen gezwungen. Die ein oder andere Ausgabe für den eigenen Konsum fällt dann schon mal von vornherein aus. Handwerklich begabte Menschen investieren viel Kraft und Zeit in Eigenleistungen beim Bau. Eine Zeit, die eventuell ohne die eigene Immobilie vorm Fernseher verbracht würde.

Eine Immobilie diszipliniert also tendentiell unser Sparverhalten und hilft dem ein oder anderen durchaus das Hinterteil vom Sofa hochzubekommen. Das kann ein erheblicher Vorteil und auch ein Zugewinn an Lebensqualität sein, vorausgesetzt die zahlreichen anderen Aspekte beim Immobilienerwerb wurden nicht vernachlässigt.

Quellen:

http://www.bausparkassen.de/fileadmin/user_upload/Schaubilder/vdpb-WEQ-Europa.pdf